Le marché de la location se porte bien en 2016

 

Hausse du volume de baux locatifs signés, léger relèvement des loyers… 2016 n’aura pas seulement été une très bonne année pour le marché des ventes immobilières, poussées par des taux d’intérêt historiquement bas : ce sera aussi un bon millésime pour le marché locatif, dont le dynamisme fait mentir les oiseaux de mauvais augure qui voyaient dans l’instauration de la loi ALUR son avis de décès. Revue de détail.

La location dans une bonne dynamique

L’étude a été publiée par la banque de données Clameur fin novembre, et portait sur l’activité des locations privées sur les dix premiers mois de l’année 2016. Elle indiquait notamment deux pourcentages très positifs pour le secteur de la location immobilière :

  • Le taux des baux locatifs signés a augmenté de 8,9 %, après une année 2015 exceptionnellement élevée (+ 11,5 % déjà) ;
  • Le taux de mobilité des locataires français a atteint 33 %.

La mobilité des locataires est un indice de la fluidité du marché de la location : ce taux donne à voir le volume de Français qui ont changé de logement locatif durant l’année. Hissé à 33 % sur les dix premiers mois de 2016, il révèle donc qu’un tiers des biens immobiliers destinés à la location ont connu un changement de locataires ! Cette hausse notable s’appuie sur au moins deux raisons : d’une part, les ménages ont affiché un meilleur moral, ce qui les a incités à déménager (le fait de conserver le même logement ayant tendance, au contraire, à marquer une baisse du moral des ménages).

D’autre part, de nombreux logements à louer se sont libérés du fait d’un volume plus élevé d’accessions à la propriété, en corrélation avec le nombre des achats réalisés dans le même temps. Baisse des taux d’emprunt et dispositifs d’aide aux primo-accédants (avec refonte du prêt à taux zéro en 2016) ont motivé de nombreux ménages à franchir le pas. Or, quand un individu ou un couple deviennent propriétaires, ils laissent libres des logements pour d’éventuels locataires en recherche.

Des loyers en légère augmentation

L’étude ajoute un autre indicateur positif pour le marché : le relèvement de la valeur des loyers : + 1 % en moyenne. Depuis une décennie, les experts notaient une stagnation des loyers sur l’ensemble du territoire, puisqu’ils augmentaient moins vite que l’inflation quand ils ne subissaient pas une baisse pure et simple (environ + 1,6 % entre 2007 et 2012, + 0,2 % en 2013, après des années fastes entre 1998 et 2006 avec + 4 % par an). Mais en 2016, la tendance s’est clairement renversée, avec des hausses qui dépassent 1,5 % dans 25 villes de plus de 100 000 habitants, parmi lesquelles :

  • Mulhouse : + 2,7 %
  • Nice : + 2,3 %
  • Marseille, Rennes, Rouen : + 2 %
  • Besançon, Bordeaux : + 1,8 %
  • Le Havre, Nancy, Saint-Denis : + 1,7 %

Cette augmentation modérée des loyers, adossée aux avantages fiscaux du dispositif Pinel et aux taux d’intérêt extrêmement bas cette année encore, offre un terreau plus que jamais propice à la réalisation des projets d’investissements locatifs des ménages. Nul doute que la loi Pinel aura favorisé en 2016 un taux élevé d’investissements, comme ce fut le cas en 2015 (+ 14 % d’investissements dans le neuf à la faveur de ce dispositif).

Plus intéressant encore : quand on observe de près la situation à Paris, on constate que la hausse des loyers est là aussi de 1 % en moyenne. Intéressant, parce que l’instauration de la loi ALUR de 2014, avec son contingent de réglementations visant à faire évoluer la relation entre bailleurs et locataires, et notamment l’entrée en vigueur du dispositif d’encadrement des loyers au 1er juillet 2015, avaient conduit les professionnels de l’immobilier à jouer les Cassandre plus que de raison. Or, la reprise de la hausse des loyers dans la capitale tend à confirmer un impact mineur de l’encadrement des loyers sur le marché locatif. Ce qui est plutôt de bon augure pour l’extension à venir de ce mécanisme à l’agglomération lilloise début 2017.

Va-t-on manquer de biens locatifs ?

Tout n’est pas rose, néanmoins. D’abord parce que la bonne santé du marche de la location pourrait avoir pour conséquence une pénurie prochaine des biens à louer : plus il y a d’appartements et de maisons qui trouvent des locataires, moins il en reste sur le marché – c’est une équation qui a la force de l’évidence. C’est vrai principalement des grandes agglomération dans lesquelles la situation locative est tendue, comme à Paris où il est difficile, voire impossible, de lancer de nouveaux chantiers de construction par manque de place. Il faut ajouter à cela la situation de nombreux logements qui restent inoccupés faute d’avoir subi les travaux de réaménagement nécessaires : il faudrait en moyenne 30 % de rénovations en plus chaque année pour que les comptes s’équilibrent.

Ensuite parce que l’effet apparemment indolore de l’encadrement des loyers pourrait bien être un trompe-l’œil. La hausse constatée des loyers est une moyenne, et cette moyenne découle d’un effet de compensation entre des loyers qui baissent d’un côté, et qui augmentent de l’autre… mais pas en location classique !

La Fnaim a indiqué en novembre que ses adhérents (agences immobilières indépendantes ou franchisées, réseaux mandataires, etc.) avaient constaté une baisse de 13 % des mandats de gestion locative depuis le 1er août 2015, soit la date exacte à laquelle l’encadrement des loyers est entrée en vigueur dans la capitale. Pour la moitié au moins, il s’agit de biens qui ont été vendus, et qui sont potentiellement sortis du marché locatif. Denys Brunel, président de la Chambre syndicale des propriétaires, a reconnu que plusieurs de ses adhérents ont vendu leur bien à Paris pour acheter en petite couronne parisienne, voire à l’étranger dans des pays où la fiscalité immobilière est plus souple.

Mais pour un quart (23 %) de ces biens, l’explication est tout autre : les propriétaires ont choisi de compenser la baisse de leurs revenus locatifs en passant à la location saisonnière via Airbnb ou d’autres plateformes de même nature. Un état de fait qui pourrait bien conduire à des complications inattendues. Et à quelques petits soucis de santé pour le marché locatif à venir !

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